Практические рекомендации, как вернуть задаток за квартиру по предварительному договору
Что это такое – понятие
- платежную – денежные средства перечисляются продавцу в счет последующих платежей по сделке;
- доказательную – факт оплаты задатка является доказательством заключения договора;
- обеспечительную – побуждает участников сделки добросовестно исполнить свои обязательства.
Покупатель не сможет получить приобретенное имущество в собственность пока полностью не расплатится, а если так случается, то частичная оплата остается у продавца. Когда же сделке препятствует собственник недвижимости, уплаченная сумма возвращается вдвойне.
Таким образом, задаток служит гарантией того, что стороны доведут сделку до конца.
к содержанию ↑Задаток — аванс — в чем между ними разница
Следует отличать платеж, полученный в качестве задатка, от аванса. Под последним понимают предоплату, передаваемую покупателем продавцу в целях подтверждения намерений завершить сделку.
Покупатель передает аванс до наступления у продавца встречного обязательства по передаче имущества. Платеж подтверждает серьезность его намерений и считается частью будущей оплаты.
В случае отказа со стороны продавца в возврате аванса последний несет ответственность за неосновательное обогащение. Плюс к этому нужно будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
Продавец и покупатель вправе подстраховать себя на случай срыва сделки, установив ответственность в виде пени. Сторона, отказавшаяся от своих обязательств, уплачивает определенный процент от цены сделки. Однако, неустойка не дает достаточных гарантий. Суд может по ходатайству ответчика уменьшить ее до минимальных пределов.
Термин задаток и его применение регулируются 380 и 381 ст. ГК РФ.
к содержанию ↑Что такое задаток?
Под задатком понимают передачу некоторой денежной суммы от одной стороны другой в счет гарантии или доказательства заключения договора. Он обязывает обе стороны к четкому исполнению прописанных соглашением условий.
На территории РФ, в соответствии с ГК РФ, задаток может быть определен только в денежном эквиваленте.
При передаче денег всегда должен составляться письменный договор с указанием сторон, формы и размера передаваемой суммы. Такой договор не требует оформления у нотариуса, но в его тексте и названии обязательно должно указываться понятие о задатке. Иначе законодательно такой договор будет считаться авансовым, за которым стоят совсем иные обязательства.
В каких случаях необходим
Задаток может быть передан и получен только во время заключения договора, прописывающего обязательства для обеих сторон, при этом одна из них обязана другой выплатить некоторую сумму денег. Наиболее распространенные сделки с подобным пунктом — купля-продажа движимого/недвижимого имущества.
Если стороны договора имеют друг к другу полное доверие, то такая сумма будет необязательной частью при составлении договора.
Например, при продаже квартиры продавец пожелает заключить такое дополнительное соглашение, чтобы иметь уверенность, что покупатель намерен приобрести именно его недвижимость. Покупатель также может требовать его для уверенности, что продавец за подготовительное время сделки не найдет более выигрышный вариант.
Выделяется несколько вариантов сделок, когда вносятся задаточные средства:
- Отсутствие на руках всей необходимой суммы денег. В таком случае задаточные средства будут обозначать для продавца гарантию, что покупатель найдет необходимые финансы в установленные в соглашении сроки.
- Оформленный не до конца пакет документов на объект продажи у владельца. Задаток при этом вносится на определенный сторонами срок, который понадобится для подготовки и оформления всех необходимых документов.
- Для снятия на объекте сделки обременения (например, для обеспечения банковского кредита). При этом задаточные средства будут необходимой суммой для его снятия. Покупателю в таком случае желательно запросить у продавца подтверждающий документ для страховки, что заявленной суммы хватит, чтобы вывести из-под залога недвижимость. Лучше если подписание соглашения о задатке и снятии обременения будет одновременным, или будет досрочное погашение кредита. Покупатель таким образом обезопасит себя от таких проблем, как трата продавцом суммы задаточных денег, когда при этом объект еще будет находится в залоге.
- Временная невозможность присутствия одной из сторон сделки по различным причинам — отпуск, командировка, проблемы со здоровьем и так далее. Внесенные средства будут являться гарантией осуществления сделки, когда вернется отсутствующая сторона.
Возвращается ли задаток при отказе от покупки
В случае если происходит срыв сделки по вине вносящего задаточные средства, то уплаченная сумма ему не возвращается. А вот если сделку срывает получивший задаток, он становится обязанным вернуть его в двойном размере в соответствии с 381 статьей ГК РФ.
В связи с этим в соглашении необязательно прописывать штрафные санкции в случае неисполнения договора.
Как вернуть задаток
Выше описаны случаи, когда и кем задаток может быть возвращен. В случае добровольного отказа о его возвращении, сторона, которая вносила денежные средства, вправе требовать возвращение задатка только в судебном порядке. Для этого необходимо произвести следующий порядок действий:
- составить исковое заявление по истечении даты договора или расписки;
- подать иск, приложив к нему заверенные нотариально копии договора (расписки) о задатке, основной договор о совершении сделки, паспортные данные истца.
Чтобы вернуть задаточные средства по предварительному договору, в суде нужно будет доказать вину другой стороны в незаключении основного договора. При этом истец должен сам добросовестно выполнять свои действия для заключения договора.
Задаток — форма предварительного платежа, применяемая в ситуациях, когда заключение основной сделки пока что невозможно по тем или иным причинам. Заключенное сторонами соглашение обязывает впоследствии исполнить основной договор, касающийся продажи имущества или оказания услуг.
Отличия от аванса и залога
Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.
Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.
Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.
Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.
Когда не возвращается?
Так как задаточная выплата является формой обеспечения обязательств по письменному договору, то все переданные деньги остаются у контр-агента (продавца/исполнителя).
к содержанию ↑Возврат задатка по расписке
Расписка в получении денежных средств — один из вариантов оформления задаточного платежа. В тексте обязательно указывается, что деньги передаются в качестве задатка по исполнению какого-либо соглашения. Документ должен содержать следующие реквизиты:
При соблюдении юридической формы составления и подписания расписки она признается полноправным договором и влечет полную правовую ответственность сторон в суде. В тексте не обязательно указывать штрафные санкции сторон, так как само по себе понятие «задаток» уже предусматривает таковые для всех участников.
к содержанию ↑По договору
При подписании сторонами договора задатка он имеет форму предварительной договоренности, которая гарантирует заключение основного соглашения (отчуждения недвижимости, купли-продажи транспортного средства и т. п.).
Чтобы в полной мере обезопасить себя, стороны должны верно составить текст и указать:
- наименование документа (договор задатка);
- точные паспортные данные контр-агентов;
- предмет договора;
- юридическое действие с предметом (купля-продажа, аренда, исполнение услуги и т. д.);
- ответственность сторон;
- условия возвращения задатка;
- подписи с расшифровкой.
Дополнительная информация
Так как письменный контракт является развернутой формой, то стороны могут указать особые условия для возвращения задатка либо указать, что деньги должны быть возвращены на основаниях, предусмотренных законодательством. Заключение соглашения не препятствует сторонам в указании особых условий: штрафов за неисполнение или неустоек.
к содержанию ↑Возвращается ли задаток победителю и проигравшему в аукционе?
- в случае участия, но поражения в торгах;
- в случае отмены аукциона.
К сведению
Срок возврата взноса — 20 календарных дней с момента проведения или отмены аукциона.
Денежные средства, внесенные победителем, учитываются в качестве предварительного взноса по предмету торгов. Если победитель отказался от оплаты полной стоимости, то задаточный платеж остается у организаторов.
к содержанию ↑Нюансы
Стороны могут отказаться от выполнения условия договора о задатке, если контр-агент изменил критерии проведения купли-продажи. Если нарушаются сроки совершения сделки, обстоятельства (повышена цена), предмет соглашения был изменен (например, продаваемый автомобиль попал в аварию), то любая из сторон может потребовать расторжения договоренности и оплаты своих обязательств контр-агентом.
Что бы гарантировать возврат денег, необходимо доказать виновность противоположной стороны в срыве сделки. Например если продавец повысил стоимость недвижимости или не явился на подписание документов, то желательно позаботиться о доказательствах вины продавца — взять справку в отделе регистрации о не заключении сделки, привлечь свидетелей и т. д.
к содержанию ↑Что такое задаток? Чем он отличается от аванса? В каких случаях задаток можно вернуть, а в каких случаях это сделать нельзя?
В момент покупки жилья нередко требуется заплатить задаток, который представляет собой процент от общей суммы заключаемой сделки и который, в свою очередь, является подтверждением намерения приобрести квартиру. Однако по тем или иным причинам сделка может сорваться либо из-за продавца, либо из-за покупателя.
Тем не менее, задаток не всегда удается вернуть.
Наказание без вины
Кривов обжаловал акт апелляционной инстанции в Верховном суде. ВС указал, что ненаправление проекта основного соглашения в этом случае не является противоправным поведением со стороны покупателя.
«Тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Краснодарский краевой суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).
к содержанию ↑На каких условиях оформляется
Стороны, придя к предварительному устному соглашению о необходимости перечисления обеспечительного перевода, оформляют письменный документ. Особенно часто необходимость гарантийного платежа возникает при покупке земли или недвижимости в ипотеку. Пункты договоренности о предварительном перечислении включают в себя:
- ФИО, данные паспорта всех участников сделки.
- Причину передачи гарантийного платежа.
- Сумму передаваемых финансовых ресурсов.
- Общий объем сделки.
- Срок, в течение которого должен быть перечислен основной платеж и передан товар.
Важным пунктом контракта является указание на то, что вносимая сумма — часть общего торгового контракта. Согласно Гражданского Кодекса РФ, при отказе потенциального выгодоприобретателя от сделки, задаток не возвращается. Если от контракта отказывается продавец, то возврат задатка осуществляется в двойном размере.
Задаток: понятие и суть определения
В 329-ой статье ГК России перечислены меры, обеспечивающие выполнение договорных обязательств, среди которых фигурируют залог и задаток.
Задаток, в соответствии со ст. 380-ой Кодекса в п.1., – это денежная сумма, передаваемая предварительным покупателем предварительному продавцу для гарантии исполнения заключаемого договора.
Задаток направлен на доведение договора до конца — сторона, которой передали задаток, имеет стимул для продолжения сотрудничества, в противном случае ему необходимо отдать деньги покупателю, так и для покупателя задаток — повод не срывать сделку и соблюдать все оговоренные пункты документа.
Определение залога
Залог, согласно 334-ой статье Кодекса, – это имущество или денежные средства, которые дебитор передает кредитору, причем в случае неисполнения договора кредитор вправе распоряжаться залогом по своему усмотрению.
Залог имеет только гарантийную функцию — кредитор не останется в убытке в случае расторжения сделки или неисполнения ее условий.
Когда необходимо внесение задатка
Определение задатка раскрывается Гражданским Кодексом РФ. В частности, статья 380 указывает, что задатком считается некоторая сумма, которая передаётся одной из сторон договора в счёт будущих платежей.
По сути, задаток становится свидетельством заключения договора и гарантом выполнения его условий.
Продавец вместе с задатком получает гарантии, что покупатель не откажется от покупки квартиры.
Разумеется, передача задатка не даёт абсолютных гарантий, поэтому каждая из сторон может нарушить условия предварительного соглашения. Однако, здесь существует нюанс: за несоблюдение договора нарушитель несёт материальную ответственность. Благодаря этой особенности, правовые отношения между участниками договора становятся стабильнее.
Важно! Величина задатка действующим законодательством не регулируется, поэтому сумма устанавливается продавцом или согласовывается между участниками сделки. Здесь нужно также указать, что любая сумма по договору должна быть согласована сторонами.
Но покупатель не обязан на него соглашаться.
Покупка квартиры: особенности возврата
Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. Возврат задатка, если условия не соблюдаются покупателем, невозможен.
Какие гарантии даёт расписка
Письменная договорённость о передаче денежных средств в качестве задатка должна содержать следующие пункты:
- паспортные данные и адреса участников;
- точное описание объекта договора купли-продажи;
- сумма: цифрами и прописью;
- сроки для завершения сделки;
- подписи заинтересованных лиц.
- в договоре купли-продажи указана недостоверная информация;
- отсутствует чёткое описание объекта сделки, что вызывает двоякое толкование условий.
Судебная практика
Если продавец отказывается возвращать задаток, хотя сделка сорвана по его вине, необходимо обращаться в суд. К исковому заявлению истца прилагаются все документальные свидетельства, подтверждающие вину ответчика.
Если суд сочтёт их убедительными, решение выносится в пользу истца. В этом случае, взыскание средств производится в принудительном порядке.
Здесь нужно учесть, что если ответчик сошлётся на тяжёлое материальное положение, необходимая сумма будет выплачиваться частями, поэтому процесс возврата заметно затянется.
Заказывается свежая выписка из ЕГРН и объект проверяется на наличие или отсутствие обременений и ограничений. После проверки составляется предварительный договор и соглашение о задатке.
к содержанию ↑Что это такое?
Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
- При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
- Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
к содержанию ↑Законодательство
Соглашение о задатке составляется только в письменной форме и считается гарантией того, что ни один из участников сделки не откажется от заключения договора купли-продажи в установленные сроки. Рассмотрим, возвращается внесенная сумма при покупке или нет.
- Если покупатель отказывается от покупки квартиры, то задаток остается у продавца.
- Если продавец отказывается продавать квартиру, то он обязан выплатить сумму задатка в двойном размере. Кроме того продавец обязан возместить убытки, если они документально подтверждены другой стороной (статья 381 ГК РФ п.2).
- Если покупатель не может исполнить условия договора по вине кредитора (банка), то он не в праве требовать возврата денежных средств (статья 416 ГК РФ п.2).
Статья 416 ГК РФ. Прекращение обязательства невозможностью исполнения
- Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
- В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.
Возвращается ли сумма, если сделка не состоялась?
При возникновении форс-мажора, когда одна из сторон не может выполнить условия договора по независящим от нее причинам, обязательства по договору прекращаются и задаток возвращается (статья 416 ГК РФ п.1). Такими причинами могут быть:
- болезнь или смерть одного из участников сделки;
- аварийное состояние дома;
- нанесение квартире значительного ущерба;
- ошибки в предварительном договоре;
- возникновение обременения на квартиру (запрет);
- нарушение прав несовершеннолетних детей;
- другие причины, которые суд сочтет объективными.
По инициативе продавца
- Болезнь собственника или получение серьезной физической травмы (недееспособность).
- Причинение квартиры ущерба в результате пожара, затопления и т.д.
- Претензии третьих лиц. Квартира досталась по наследству, но объявился родственник, о котором не знал продавец.
- Наложение запрета приставами на проведение регистрационных действий.
В этом случае договор расторгается, и собственник жилья возвращает деньги.
- собственник передумал из-за того, что встречный вариант был продан;
- собственник узнал, что ему необходимо заплатить налог с продажи.
Покупатель может требовать вернуть сумму задатка в двойном размере.
к содержанию ↑По предварительному соглашению
Если предварительный договор и соглашение о задатке составлен грамотно и без ошибок, то вернуть задаток можно только по решению суда или по доброй воле продавца. При подписании документов стороны согласились, что в случае отказа от покупки сумма задатка остается у собственника квартиры и покупатель не может рассчитывать на возврат (п.2 ст.381 ГК РФ).
При обращении в суд покупатель должен привести аргументированные причины, по которым он не может приобрести квартиру. Такие аргументы как передумал или отказали в кредите не могут являться объективными, и суд будет проигран.
